Prüfung von Wohngebäuden, Wohnanlagen – gemäß ÖNORM B 1300
Grundlegend für die langjährige Erhaltung und Sicherheit der Liegenschaften ist die frühzeitige Erkennung und Behebung von entstehenden Mängeln und Schäden.
Die Überprüfung setzt sich aus zwei Hauptbereichen zusammen. Der Wartung der baulichen Substanz und der technischen Anlagen und der Aktualisierung der Sicherheitsmaßnahmen an die gültigen Vorschriften.
Bauliche Substanz
Als bauliche Substanz wird die Gebäudehülle sowie deren Trennwände und Decken zur Bildung einzelner Räume bezeichnet. Unter diesen Begriff fallen unter anderem die Tragstruktur, Trennelemente, die Fassade, Wege und weitere Anlagen, welche den allgemeinen Teilen des Gebäudes zugeordnet werden und der gemeinschaftlichen Nutzung dienen.
Aufgrund von Witterungseinflüssen und (Ab-)Nutzung sowie der unterschiedlichen Lebensdauer einzelner Bauelemente sind diese auf ihre Tauglichkeit in regelmäßigem, dem Bauteil adäquaten Zyklus in Form von Sichtkontrollen zu prüfen. Ein frühzeitiges Erkennen von Mängeln ist entscheidend, um Gefährdungen, aber auch kostspielige Folgeerscheinungen auszuschließen und die Qualität der Bausubstanz aufrecht zu erhalten.
Technische Anlagen
Um die bauliche Substanz nutzen zu können, sind technische Anlagen erforderlich. Als technische Anlagen gelten z. B. Fahrstühle, Anlagen zur Entlüftung und Beheizung des Gebäudeinneren, die Zu- und Abwasseranlagen sowie die End- und Versorgungsanlagen.
Die Wartungspflichten und Prüfzyklen werden durch gesetzliche Vorschriften, standardisierte Richtlinien der Herstellerfirmen definiert.
Organisatorische Objektsicherheitsmaßnahmen
Unter organisatorischer Objektsicherheit wird das Weiterleiten der Information über die Liegenschaft an die Nutzer verstanden - z.B. Brandschutzpläne, Hausordnung, spezifische Informationen zur korrekten Benutzung diverser Anlagen, etc.
Es ist darauf zu achten, dass diese Informationen aktuell, deutlich sichtbar und für alle Nutzer zugänglich bereitgestellt werden.
Prüfung von öffentlichen Gebäuden – Gemeinden, etc. – gemäß ÖNORM B 1301
Der Eigentümer und Betreiber von Bildungseinrichtungen, Kindergärten, Freizeitbetrieben, Gemeindeämtern, etc. trägt in der Regel die volle Betreiberverantwortung für die Sicherheit und die Gesundheit seiner Gäste, Kunden, Mitarbeiter, Kinder und Schüler.
Es sind also alle Prüf- und Kontrollpflichten - von A wie Aufzug bis Z wie Zuluftanlagen - vollinhaltlich zu erfüllen und im Sinne der Verkehrssicherungspflicht dürfen keine Gefahrenstellen bestehen. Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht werden, um den letzten Stand der Technik zu ermitteln, die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 herangezogen. Ihre Wurzeln finden sich im ABGB und die Folgen für die Nichteinhaltung im StGB.
Wo liegen denn nun solche Gefahrenquellen und was sind die sensiblen Gewerke in einem Gebäude?
Grundsätzlich muss man betonen, dass wir in Österreich durch die vielen Prüf- und Kontrollpflichten ein hohes Maß an Sicherheit fordern und bei Durchführung dieser Prüfroutinen auch erzielen. Dies erfordert jedoch einen für einen Laien oft nicht zu überblickenden organisatorischen Aufwand. Die zu überprüfenden Anlagen eines Mehrfamilienhauses sind z.B. Blitzschutzanlagen, Brandmeldeanlagen, Brandabschottungen, Feuerungsanlagen, Fluchtwege und die Freihaltung derselben, Kinderspielplätze, Aufzugsanlagen, Lüftungsanlagen, Warmwasser-Verteilnetze. Um nur einige der betrieblichen Anlagen zu erwähnen.
In einem nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Gebäude sind die Anforderungen, was die technische Gebäudeausstattung betrifft, wesentlich höher. Man denke nur an Wellnessbereiche, Großküchen, etc.
Ein weiterer Punkt ist die technische Objektsicherheit, die die Prüfung von Gebäudehülle, Tragstruktur, Verbindungswege und allgemeinen Anlagen betrifft. Hier werden Bauteile, die einem Verschleiß unterliegen, überprüft.
Gefahrenquellen aus diesem Titel heraus sind z. B. Stolperstellen, Absturzgefahren, Gefahren durch herabstürzende Teile, usw. Besonders sei hier auf einen massiven Nachholbedarf bei der Absicherung von Dachflächen hingewiesen.
Aus den oben beispielhaft angeführten Ereignissen können Schadenersatzansprüche bis hin zu allfälligen Haftungsfreistellungen der Gebäudehaftpflichtversicherung schlagend werden.
Eine Möglichkeit zur Vermeidung bzw. Reduzierung von Schadenersatzansprüchen ist die Objektsicherheitsprüfung gemäß den ÖNORMEN B 1301. Diese ÖNORMEN geben eine Anleitung zur Durchführung von Objektsicherheitsprüfungen von Gebäuden.
Eigentümer sollten daher die Heranziehung von Fachleuten zur Prüfung, Erstellung von Fotodokumentationen und Dokumentation gesetzter Behebungs- und Absicherungsmaßnahmen in Erwägung ziehen.
Fazit: Regelmäßige Objektprüfungen bieten für Liegenschaftseigentümer ein gutes Werkzeug, um das Haftungsrisiko zu minimieren und Haftungsansprüche abzuwehren.
Prüfung von Tourismusbetrieben, Gaststätten, Cafes, etc. – gemäß den ÖNORMEN B 1300 und B 1301
Der Eigentümer von Tourismus- und Freizeitbetrieben trägt in der Regel die volle Betreiberverantwortung für die Sicherheit und die Gesundheit seiner Gäste, Kunden und Mitarbeiter.
Es sind also alle Prüf- und Kontrollpflichten - von A wie Aufzug bis Z wie Zuluftanlagen - vollinhaltlich zu erfüllen und im Sinne der Verkehrssicherungspflicht dürfen keine Gefahrenstellen bestehen. Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht werden, um den letzten Stand der Technik zu ermitteln, die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 herangezogen. Ihre Wurzeln finden sich im ABGB und die Folgen für die Nichteinhaltung im StGB.
Wo liegen denn nun solche Gefahrenquellen und was sind die sensiblen Gewerke in einem Gebäude?
Grundsätzlich muss man betonen, dass wir in Österreich durch die vielen Prüf- und Kontrollpflichten ein hohes Maß an Sicherheit fordern und bei Durchführung dieser Prüfroutinen auch erzielen. Dies erfordert jedoch einen für einen Laien oft nicht zu überblickenden organisatorischen Aufwand. Die zu überprüfenden Anlagen eines Mehrfamilienhauses sind z.B. Blitzschutzanlagen, Brandmeldeanlagen, Brandabschottungen, Feuerungsanlagen, Fluchtwege und die Freihaltung derselben, Kinderspielplätze, Aufzugsanlagen, Lüftungsanlagen, Warmwasser-Verteilnetze. Um nur einige der betrieblichen Anlagen zu erwähnen.
In einem nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Gebäude sind die Anforderungen, was die technische Gebäudeausstattung betrifft, wesentlich höher. Man denke nur an Wellnessbereiche, Großküchen, etc.
Ein weiterer Punkt ist die technische Objektsicherheit, die die Prüfung von Gebäudehülle, Tragstruktur, Verbindungswege und allgemeinen Anlagen betrifft. Hier werden Bauteile, die einem Verschleiß unterliegen, überprüft.
Gefahrenquellen aus diesem Titel heraus sind z.B. Stolperstellen, Absturzgefahren, Gefahren durch herabstürzende Teile, usw. Besonders sei hier auf einen massiven Nachholbedarf bei der Absicherung von Dachflächen hingewiesen.
Aus den oben beispielhaft angeführten Ereignissen können Schadenersatzansprüche bis hin zu allfälligen Haftungsfreistellungen der Gebäudehaftpflichtversicherung schlagend werden.
Eine Möglichkeit zur Vermeidung bzw. Reduzierung von Schadenersatzansprüchen ist die Objektsicherheitsprüfung gemäß den ÖNORMEN B 1300 und B 1301. Diese ÖNORMEN geben eine Anleitung zur Durchführung von Objektsicherheitsprüfungen von Gebäuden.
Eigentümer sollten daher die Heranziehung von Fachleuten zur Prüfung, Erstellung von Fotodokumentationen und Dokumentation gesetzter Behebungs- und Absicherungsmaßnahmen in Erwägung ziehen.
Fazit: Regelmäßige Objektprüfungen bieten für Liegenschaftseigentümer ein gutes Werkzeug, um das Haftungsrisiko zu minimieren und Haftungsansprüche abzuwehren.
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